【買房學問大】關於住宅使用分區

小澄的好友龍哥近期購入新屋，邀集眾好友參加喬遷。收到通知後小澄在週末驅車前往，到達其新居後發現地段地點甚佳，毗鄰大馬路上，附近舉目所及皆為商圈、購物商店，生活機能十分成熟。言談之間龍哥透漏，當初在路邊看見銷售看板時，擔心價格所費不貲，因此抱持著貨比三家的心態，先由周邊的新建案開始看起；直到某日進入銷售現場，發現定價居然比當地市場行情還要便宜一些，再加上中意的樓層恰好還有餘戶，在銷售人員強力鼓吹之下龍哥當場下訂，在場的友人莫不羨慕其好運，紛紛獻上祝賀。把酒言歡間不知不覺窗外已染上夜的墨黑，時間已過子時，窗外車聲滾滾沸騰，透過窗沿渲染而入；KTV、夜店也正恣意享受著夜的美麗，招牌越夜越亮，替城市的風華披上一層炫麗的外衣。

看著眼前的好友快樂的模樣，小澄不禁回想起自己兩年前購入的房子。兩年前受限於自備款的原因，小澄在多方評估後，看上了一處位於工業區的建案。雖然地點較為偏遠，出入需倚賴交通工具，但價格真的約在市場行情約八折左右，因此小澄在金錢考量下決定購入。由於建商當初是以毛胚形式交屋，小澄遷入前又花了一筆錢作裝修整理，就這樣相安無事過了兩年。直到最近與鄰居閒聊，小澄經鄰居告知翻閱自家謄本才發現，其住屋登記謄本用途上為廠房專用，但整棟大樓實際用途卻為住家用，在適法性上有疑慮，若某日遭政府檢舉，則整棟樓將以違法的形式予以懲處。

小澄想著自己的房子地點偏遠，整日與灰塵、噪音為伍，終年下來對健康的傷害真的不容忽視；再者，若日後有小孩的打算，那學區接送又是另外一個問題；加上先前得知用途上的適法性後，便思考著要不要轉賣脫手，但是脫手容易嗎?小澄忽然開始羨慕起龍哥，住房地段好、條件佳，生活機能商圈應有盡有。但小澄不知道的是，好友房屋地段條件之優良，為何定價會比當地市場行情還便宜?況且緊鄰著馬路，夜晚的KTV、夜店夜夜笙歌，這樣的生活品質真的好嗎?天下沒有白吃的午餐，其實龍哥也正面臨著與自己相同的情況，只是龍哥自己也渾然不覺。

在上述這樣的情況下，可能大多數人都不知道，自己已經落入了在政府土地使用分區管制下，建商為謀利出奇招促使買方下單的陷阱了。

而對一般人而言，什麼是土地使用分區、它對我們的生活有什麼影響呢?

土地使用分區指，每個地方的城鄉發展都各有所不同，為了使每塊土地有最有效率的運用，所以各縣市政府對於土地的用途，都訂有一套明確的規範，例如住宅區、商業區及工業區等等，經由準確的劃分規範，能保障我們的生活水準，同時控制區域內發展人口密度，避免過度集中，除此之外也能穩定不動產價格，防止過度上漲或下跌。

我們以常見之第三種住宅區(住三)、第三種商業區(商三)、第三種工業區(工三)為例，臺北市土地使用分區管制自治條例為基礎，如下表所示，比較三種使用分區之間的差異 :

圖1-1使用分區說明

而我們在進行房屋買賣程序時，需要注意什麼情況呢?

需要注意的情況是，建商將在商業區的商辦大樓，登記為商業使用；或在工業區裡的廠房，登記為倉儲使用，而在裏頭實際上真正的用途，卻為住家用。此種「商業宅」、「工業宅」，在法律上有疑慮，若遭檢舉恐將受罰，但因本身條件價格便宜，促使有買房需求的民眾雖心中有罣礙，但仍決定購買。

圖1-2 商業宅與工業宅優缺點比較

近幾年來，吵得沸沸揚揚的商業宅案莫屬大彎北段一案。大彎北段處於大直明水路、敬業一路一帶，十幾年前建商鎖定此處，經思考若推行的產品型態為商辦大樓，恐怕銷售難以推行，但如果主打住宅大樓，情況似乎就有所不同。而後建商巧立名目，在包裝下待大樓賣出後，再運用二次施工，使成為違法商業宅，而價格大約低於市價二成，甚至更高。私領域無法以公權力進入審視，加上住宅本身就十分安靜，被周邊檢舉的機會可說是微乎其微，政府而後由納稅資料核查居住事實。最終在2017年，台北市政府都發局4月對1675戶商業宅發函要求3個月限期改善，否則最高可按次開罰30萬元罰鍰、斷水斷電，甚至勒令拆除，成為全台首件利用稅籍資料調查使用分區違法的案例。

另外，工業宅最著名之案例為中和「元氣大鎮」，該案因房價低於市價近一至三成，吸引許多客戶在金錢考量下決定入手，卻在數年後遭遇政府追查該案，力求讓該地「就地合法」跑完全套流程，該案必須繳納數億元回饋金及捐地代金，換算下來一戶約要多繳38萬元的金額，引起該社區近千戶居民不滿。數億元的鉅款籠罩整個社區，這筆錢該由建商出資還是由住戶共同出資?而對於早已知情使用分區與不知情的住戶，這又該如何處理?

事實上，為了避免上述這些情況發生，我們在進行房屋買賣之前，應該事先蒐集資料，若房源是由仲介提供，應當查閱不動產說明書(圖1-3)、建造執照(圖1-4)、建物謄本
(圖1-5)，確保其所登載之用途與實際情況相符；若是在預售屋銷售現場，應查看建照執照、買賣契約，並在簽約時候請銷售方合約中特別註明，以保障自身權益。